本报记者李贝贝上海报道鼎信天下
根据国家统计局数据，5月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%，但上海环比上涨0.7%，且同比涨幅为5.9%。
需要注意的是，上海房价逆势上涨，源于豪宅项目的强力拉升。“上海新房价格表现强势得益于高端盘的集中入市，吸引了大量高净值人群关注，带动市场热度提升，并拉高了新房市场的整体均价。”58安居客研究院院长张波向《华夏时报》记者分析指出。
上海中原地产市场分析师卢文曦直言，上海豪宅市场销售火热，在一定程度上掩盖了上海楼市的“结构性分化”特征。其向《华夏时报》记者表示，随着更多“好房子”入市和政策红利的持续释放，预计下半年市场成交的活跃度将继续维系，“但是新房和二手房、豪宅和刚需盘还是有差异的”。
豪宅市场“日光”已成常态
6月18日至6月22日，融创上海壹号院四批次公开认购。尽管该项目均价高达18.9万元/平米、总价3500万元起，但首日（6月18日）即突破百组认购。根据该项目发出的海报，截至6月22日，128套房源认购已超200组。而在此之前，5月21日，融创上海壹号院三批次64套房源开盘即“日光”，销售额共计40.25亿元。
事实上，在上海市场，豪宅“日光”已是常态。记者看到，6月11日，位于杨浦滨江内中环的中海云邸玖章开盘，105套住宅共有227组有效认筹，认购率216%。此前5月份，还有绿城·潮鸣东方、西派海上、康定壹拾玖、翡雲悦府、前滩公馆、保利·海玥外滩序BUND98等多个项目实现“日光”。
例如鼎信天下，5月11日，位于上海徐汇滨江的“单价地王”绿城潮鸣东方项目线下开盘，均价约19.5万元/平米的120套房源实现“日光”，单日销售金额69.88亿元，其中最贵的一套房源总价高达1.54亿元；5月27日，海玥外滩序Bund98一次性推出223套房源，均价达到12.64万元/平米，认筹客户有552组，认筹率达248%；
5月28日，康定壹拾玖项目在41分钟内售罄了92套房源，每套仅需约28秒即成交。此次开盘该项目吸引了244组客户认购，认购率高达265%。值得一提的是，6月7日，该项目二期48套房源过会，其单价还上涨了2000元/平米，达到17万元/平米。记者粗略计算，该项目房型最低也要2016万元/套。
易居研究院预计，2025年，上海市总价3000万元以上的新房项目成交套数预计将超过2000套，成交金额预计超过1000亿元，达到1093亿元。另有自媒体平台不完全统计，上海上半年（截至6月22日）的一手5000万元以上豪宅网签数量已经达到518套，是2024年同期255套的两倍。
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，目前资金的流动方向非常清晰，即加快进入保值增值和具有极强风险防御的领域。在投资品市场深度调整以及储蓄市场降息等情况下，豪宅市场的吸引力明显增强。而上海豪宅市场的火热，也说明购房政策效应持续释放。此外，在去年豪宅交易创新高的基础上，今年交易继续向好，说明购买力在进一步修复，尤其表现在改善型住房需求强劲，“好地段、好产品，必然会有好市场”。
豪宅成交量大幅增长，也带动了上海房价的逆势上涨：6月16日，国家统计局公布2025年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，70个大中城市中，新房价格环比上涨城市有13个，比上月减少9个。其中，上海新房价格环比上涨0.7%，仅次于杭州；同时，5月上海新房价格同比上涨5.9%，位列全国第一。今年前5个月，上海的新房价格均值也领涨全国，同比上涨5.7%。
“上海表现优异主要是改善型需求持续释放，优质房源成交活跃，带动价格上涨。”卢文曦向记者表示。据上海中原地产统计，今年5月份，上海共入市40个项目，其中均价超10万元的项目共有10个。在高价房项目推动下，5月上海新房成交均价再度向上突破至90691元/平米，环比上涨24.8%，为上海新房月度均价的历史新高。
土地成本持续攀升
豪宅带涨上海房价的背后，“面粉”的成本也在持续攀升。公开信息显示，2024年6月，上海取消土拍限价，房地联动价消失，核心区地块楼板价普遍突破12万元/平米。
6月19日，上海今年第五次土拍举行，共推出6个组合地块，涉及宝山南大、大零号湾、大虹桥等热点板块，起始总价高达192.47亿元。中指研究院上海数据总经理张文静指出，这是上海2025年上半年的最大体量土拍。
其中，杨浦区C090101单元01C5-02地块出让面积为1.47万平米，规划建面3.66万平米，容积率为2.5，为当日最热门地块。经过95轮竞价，保利发展击败上海城建、中海、越秀、招商蛇口和财投联合体、华润置地和中能建联合体，以35.00亿元的总价竞得该宗地块，成交楼面价为9.55万元/平米，溢价率31%。
可以对比的是，该地块周边在售新盘翠湖滨江项目的均价为21万元/平米。二手房方面，据“贝壳找房”平台数据，翡丽甲第成交均价14.96万元/平米，首创天阅滨江成交均价13.31万元/平米，保利香槟花园成交均价11.15万元/平米等。
就在本次土拍次日（6月20日），上海市土地市场网又公布了2025年第六批拟出让住宅用地清单，共计8宗地块，预计7月下旬开拍。其中徐汇衡复风貌区宅地、静安东斯文里宅地、普陀岚皋粮库地块等均为占据城市核心资源的宅地，尤其是徐汇区XH-02（TPL）单元051-11地块，有业内人士认为，该宗地块楼板价有望突破20万元/平米。
尽管认为接下来上海楼市活跃度会继续保持，但卢文曦仍强调，“新房和二手房，豪宅和刚需还是有差异的。”
以二手房价为例，根据国家统计局数据，5月上海二手房价环比下降0.7%。卢文曦认为，近两个月上海二手房挂牌量有所提升，这给房价的稳定带来一定压力。而为了促成交易，房东不得不将议价空间适度扩大，尤其是总价千万元以上的房源，或是房屋品质不高的老破小目前存在一定的议价空间。
“就上海楼市现状而言，鉴于新房成交量、价格都维持得不错鼎信天下，短期不太可能有新的政策出台，市场的交易更多依靠自身节奏。随着二季度成交量季节性小幅回落，二手房价格会进入新一轮拉锯。”卢文曦表示。
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